근저당이 있는 집을 사고팔 때 주의할 점, 말소 시점부터 등기부 확인까지 (2026년 10월 기준)

근저당이 있는 집을 사고팔 때 가장 중요한 주의점은 잔금일에 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건을 계약서에 적고, 거래가 끝난 뒤 등기부에서 근저당이 지워졌는지 다시 확인하는 것입니다. 2026년 10월 31일 기준으로 근저당의 법적 의미, 등기부 확인법, 계약부터 잔금까지의 순서, 말소 비용을 정리했습니다. 설정과 말소 비용의 계산은 아파트 근저당 설정비용 글에서 따로 다룹니다.

근저당이란 무엇이고 채권최고액은 무엇을 뜻하나요?

민법 제357조 제1항은 저당권을 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이렇게 설정하는 저당권이 근저당입니다. 같은 조 제2항은 이자가 최고액 안에 들어간 것으로 본다고 정하고 있어서, 등기부에 적힌 채권최고액은 원금과 이자를 합친 한도로 이해하면 됩니다.

국가법령정보센터 민법 제357조 근저당 조문 화면 — 민법 제356조부터 제360조 화면 캡처 (조회일 2026.10.31, 시행 2026. 3. 17. 표기). 출처 국가법령정보센터

민법 제360조는 저당권이 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 저당권 실행비용을 담보한다고 정하고 있습니다. 즉 실제 남은 대출금과 채권최고액은 다르므로, 두 숫자를 구분해서 확인해야 합니다.

근저당이 있는 집은 등기부에서 무엇을 확인하나요?

등기사항증명서는 인터넷등기소에서 발급받을 수 있고, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조 제2항에 따라 인터넷 발급 수수료는 1통에 1,000원입니다. 계약 직전과 잔금 직전 두 번 확인하는 것이 안전합니다. 근저당은 보통 을구에 기재되는데, 확인할 항목은 아래와 같습니다.

근저당권자가 누구인지(은행, 보험사, 개인 등)
채권최고액이 얼마인지
근저당이 한 건인지 여러 건인지, 순위가 어떻게 되는지
가압류, 가처분, 압류 같은 다른 권리가 함께 있는지

등기부만 보고 안심하면 안 되는 경우는 등기부등본만 믿으면 집을 날릴 수 있어요 글에서 더 자세히 볼 수 있습니다.

계약부터 잔금까지 어떤 순서로 진행하나요?

근저당을 말소하기로 했다면 계약서에 그 조건을 분명히 적어야 합니다. 아래 표는 시점별로 확인할 일을 정리한 것입니다. 금액과 일정은 거래마다 다르니 법무사와 은행에서 확인하세요.

시점	매수자가 확인할 것	매도자가 할 것
계약 전	등기부에서 근저당권자와 채권최고액 확인	남은 대출금과 상환 방법 정리
계약 때	특약에 잔금일 상환과 말소 조건 기재	근저당권자 연락처와 상환 절차 확인
잔금 전	등기부를 다시 열람해 새 권리가 생기지 않았는지 확인	대출 상환 가능 시각과 서류 준비
잔금일	잔금 지급과 동시에 상환과 말소 서류 확인	대출 상환, 말소 서류 교부
잔금 후	등기부에서 소유권 이전과 근저당 말소 확인	말소 완료 여부 확인

근저당 말소에는 어떤 비용이 드나요?

등기사항증명서 등 수수료규칙에 따라 말소등기 신청수수료는 서면 신청 4,000원, 전자표준양식 3,000원, 전자신청 1,000원입니다. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 근저당권 말소등기의 등록면허세는 등기대상 1건당 6,000원(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목)이고 지방교육세는 등록면허세의 20퍼센트인 1,200원이어서, 세금은 합계 7,200원이며 국민주택채권은 매입하지 않아도 됩니다. 법무사 보수는 법무사마다 달라 이 글에서 금액을 적지 않았습니다.

국가법령정보센터 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 부동산등기 신청수수료 조문 화면 — 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 화면 캡처 (조회일 2026.10.31, 시행 2025. 8. 1. 표기). 출처 국가법령정보센터

근저당 거래에서 흔히 하는 실수는 무엇인가요?

계약 때 본 등기부만 믿고 잔금 직전에 다시 열람하지 않는 실수
채권최고액을 실제 대출금으로 착각하는 실수
말소 조건을 구두로만 합의하고 특약에 적지 않는 실수
거래가 끝난 뒤 등기부에서 말소를 확인하지 않는 실수

가계약금을 먼저 보낼 때의 위험은 가계약 문자 한 통 글에서, 근저당 설정된 집을 살지 판단하는 기준은 근저당권 설정된 집, 살까 말까 글에서 이어서 볼 수 있습니다.

말소 서류는 근저당권자가 발급하고 법무사가 이를 받아 등기소에 신청하는 흐름이 일반적입니다. 잔금일에 법무사가 어떤 서류를 받아 언제 신청하는지 미리 물어보고, 신청 후에는 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받아 결과를 직접 확인하세요. 접수만 되고 처리가 끝나지 않은 상태일 수 있으므로 접수증만 믿지 않는 것이 좋습니다.

매도자와 매수자는 각각 무엇을 조심해야 하나요?

매도자는 잔금일에 상환할 정확한 금액을 근저당권자에게 미리 확인해야 합니다. 대출 상환에는 이자가 붙고 은행마다 상환 가능한 시간과 서류가 다르기 때문에, 잔금일 직전에 확인하면 일정이 꼬일 수 있습니다. 매수자는 잔금을 매도자 계좌로 전부 보내기 전에 상환금이 근저당권자에게 실제로 들어가는지 확인해야 합니다. 매수자가 대출을 받는 경우에는 매수자의 은행이 정한 절차가 있으므로, 계약 전에 매도자의 근저당 말소와 매수자의 대출 실행 순서를 두 은행과 법무사에게 함께 물어보는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 근저당이 있는 집을 사도 안전한가요?

A. 잔금일에 매도자의 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건으로 계약하면 안전하게 거래할 수 있습니다. 반대로 말소 없이 근저당을 그대로 떠안으면 채무자가 갚지 못할 때 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 계약서에 말소 조건을 적고, 거래 후 등기부에서 근저당이 지워졌는지 반드시 다시 확인하세요.

Q. 근저당 말소는 누가 신청하고 비용은 누가 내나요?

A. 말소등기는 보통 잔금일에 법무사가 소유권 이전과 함께 신청합니다. 비용 부담자는 법령이 아니라 계약 내용으로 정하므로 특약에 적어 두는 것이 좋습니다. 말소등기 신청수수료는 서면 4천 원, 전자표준양식 3천 원, 전자신청 1천 원이며 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 합한 세금 7,200원은 설정비용 글에서 정리했습니다.

Q. 채권최고액이 집값보다 크면 위험한가요?

A. 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 담보로 잡은 한도이므로 숫자만 보고 단정하기 어렵습니다. 다만 최고액이 매매가에 가깝거나 선순위가 여러 건이면 위험 신호이니, 등기부의 을구를 보고 채권자와 실제 남은 대출금을 매도자와 은행에서 확인한 뒤 잔금 시 상환할 금액을 계약서에 분명하게 적어 두세요.

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참조한 자료들

기준일 2026년 10월 31일. 제도는 바뀔 수 있으니 인터넷등기소, 위택스 등 공식 기관에서 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.

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