근저당 있는 집 살까 말까, 계약 전에 점검하는 체크리스트와 보류 신호 (2026년 10월 기준)

근저당이 있는 집을 살지 말지는 세 가지 질문으로 가를 수 있습니다. 첫째, 잔금일에 상환하고 말소한다는 조건을 계약서에 넣을 수 있는가. 둘째, 상환할 금액이 숫자로 확정되어 있는가. 셋째, 계약 이후 새로운 권리가 생기지 않았는가. 2026년 10월 31일 기준으로 이 세 질문을 계약 전 점검 목록으로 풀어 정리했습니다. 근저당의 법적 의미와 거래 순서는 근저당권이 있는 집을 사고팔 때 주의할 점에서, 채권최고액과 순위를 숫자로 계산하는 방법은 근저당권 설정된 집 판단 기준 글에서 따로 다룹니다.

살까 말까는 어떤 기준으로 정하나요?

아래 표의 세 질문에 모두 예라고 답할 수 있으면 진행을 검토하고, 하나라도 아니오라면 조건을 고치거나 보류하는 것이 안전합니다.

질문	예일 때	아니오일 때
잔금일 상환과 말소를 계약서에 적을 수 있나요?	다음 질문으로 진행	말소 조건 없이는 계약 보류
상환할 금액과 근저당권자가 확정되어 있나요?	잔금 계산으로 진행	은행 확인 후 다시 판단
잔금 직전 등기부에 새 권리가 없나요?	잔금 지급 진행	잔금 지급을 미루고 원인 확인

계약 전에 매도자에게 무엇을 물어봐야 하나요?

등기부에서 보이는 정보와 매도자가 말하는 정보가 일치하는지 확인하는 단계입니다. 아래 질문에 서면이나 문자로 답을 받아 두면 나중에 다툼이 생겼을 때 도움이 됩니다.

1. 근저당권자가 누구이며 현재 남은 대출 원금과 이자가 얼마인가요?
2. 잔금일에 어떤 방법으로 상환할 예정인가요?
3. 근저당 외에 가압류, 압류, 임차권 같은 다른 권리가 있나요?
4. 세입자가 있다면 보증금과 계약 기간이 어떻게 되나요?
5. 잔금일까지 새로운 대출이나 담보 설정 계획이 있나요?

대출 비율이 70퍼센트이고 순위가 9번이면 어떻게 판단하나요?

이전 글에서는 2024년 독자 사례로 매매가의 70퍼센트가 대출이고 근저당 순위가 9번인 집을 다뤘습니다. 이런 사례도 비율만으로 결론을 내리지 않고 잔금일의 돈의 흐름을 계산해 보는 것이 먼저입니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가정 예시입니다.

항목	가정 금액
매매대금	5억 원
매도자의 남은 대출(매매가의 70퍼센트)	3억 5천만 원
매매대금에서 대출을 상환하고 남는 돈	1억 5천만 원

이 가정에서는 매매대금으로 대출을 모두 갚을 수 있으므로 상환과 말소를 같은 날 진행하는 구조가 가능합니다. 문제는 세입자 보증금을 매수자가 떠안아야 하거나 선순위 채권이 더 있을 때입니다. 그 경우에는 남는 돈에서 보증금과 다른 채무를 빼서 다시 계산해야 하며, 순위와 채권최고액을 읽는 방법은 판단 기준 글에서 이어 설명합니다.

근저당을 말소할 때 비용과 서류는 어떻게 되나요?

찾기쉬운 생활법령정보는 근저당권 말소등기에는 등기권리자와 등기의무자의 주민등록등본과 인감증명서를 첨부할 필요가 없고, 국민주택채권을 매입하지 않아도 되며, 등기대상 1건당 7,200원의 등록면허세와 지방교육세 및 등기수수료만 납부하면 된다고 안내합니다. 등기수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙에 따라 서면 신청 4,000원, 전자표준양식 3,000원, 전자신청 1,000원입니다. 설정 때의 비용은 근저당 설정비용 글에서 따로 확인할 수 있습니다.

찾기쉬운 생활법령정보 근저당권 말소등기 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 법제처

잔금일 당일에는 무엇을 점검하나요?

잔금일은 계약 조건이 실제로 실행되는 날이라 점검할 것이 몰려 있습니다. 먼저 잔금을 보내기 직전에 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 다시 발급받아 근저당권자와 채권최고액, 그 밖의 권리가 계약 때와 같은지 확인하세요. 인터넷으로 발급하는 등기사항증명서의 수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙에 따라 1통에 1,000원입니다. 다음으로 매도자가 상환할 금액을 근저당권자에게 확인한 영수 자료나 상환 확인 방법을 법무사와 함께 점검합니다. 마지막으로 상환과 말소 서류의 교부가 잔금 지급과 같은 시간대에 이루어지도록 순서를 정해 두세요. 순서를 정하지 않고 잔금부터 보내면 상환이 늦어지거나 서류가 빠질 때 대응할 수단이 줄어듭니다. 이 순서는 매수자의 대출 실행 여부에 따라 바뀔 수 있으므로 은행과 법무사에게 미리 일정을 맞춰 달라고 요청하는 것이 좋습니다.

어떤 신호가 보이면 계약을 보류해야 하나요?

• 매도자가 상환할 금액이나 근저당권자를 알려 주지 않는 경우
• 잔금일 상환과 말소를 특약으로 넣는 것을 거부하는 경우
• 등기부의 근저당권자나 채권최고액이 매도자 설명과 다른 경우
• 계약 후 잔금 전에 새로운 근저당이나 가압류가 등기부에 생긴 경우
• 매매대금으로 모든 채무를 갚고 나면 매도자에게 돌아갈 돈이 부족해 보이는 경우

이런 신호는 위험을 확정하는 것이 아니라 추가 확인이 필요하다는 표시입니다. 신호가 하나라도 보이면 매도자와 근저당권자, 법무사에게 사실관계를 서면으로 확인한 뒤에 계약금이나 잔금을 움직이세요. 가계약금을 먼저 보내기 전에 확인해야 할 점은 가계약 문자 한 통 글에서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 근저당이 있는 집은 사지 않는 게 좋은가요?

A. 근저당이 있다는 사실만으로 사지 말아야 하는 것은 아니며, 은행 대출을 받아 산 집에는 흔히 설정되어 있습니다. 잔금일에 매도자의 대출을 상환하고 말소하는 조건을 계약서에 적고, 상환할 금액이 매매대금으로 충분히 정리되는지 확인되면 진행을 검토할 수 있습니다. 반대로 말소를 거부하거나 상환 금액을 공개하지 않는다면 계약을 보류하고 조건을 다시 협의하세요.

Q. 대출 비율이 높은 집은 무조건 위험한가요?

A. 비율 하나로 위험 여부를 단정하기는 어렵습니다. 이 글에서도 공식 기관이 정한 위험 기준 비율을 확인하지 못해 특정 비율을 기준으로 제시하지 않았습니다. 대신 잔금일에 상환해야 할 금액과 매매대금, 세입자 보증금을 합산해 계산하고, 순서가 맞지 않으면 계약 조건을 조정하는 방식으로 판단하세요.

Q. 계약서에 어떤 문구를 넣어야 하나요?

A. 잔금 지급과 동시에 매도자가 근저당권자의 대출을 상환하고 말소 서류를 교부한다는 내용, 상환할 금액과 근저당권자를 특정하는 내용, 말소가 되지 않을 때 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 내용이 모두 핵심 사항입니다. 문구는 사안마다 달라지므로 계약서를 쓰기 전에 법무사나 변호사에게 꼭 검토를 받으시기 바랍니다.

함께 보면 좋은 글

• 근저당권이 있는 집을 사고팔 때 주의할 점
• 근저당권 설정된 집, 채권최고액과 선순위로 판단하는 법
• 아파트 근저당 설정비용은 얼마인가요?

참조한 자료들

• 근저당권 말소등기 (찾기쉬운 생활법령정보)
• 등기사항증명서 등 수수료규칙 (국가법령정보센터)

기준일 2026년 10월 31일. 제도는 바뀔 수 있으니 인터넷등기소, 위택스 등 공식 기관에서 확인하세요. 금액 예시는 이해를 돕기 위한 가정이며 이 글은 일반 정보로 법률 자문이 아닙니다.