2026년 10월 31일 기준으로 보험사 같은 2금융권 주택담보대출의 LTV는 규제지역 40%, 비규제지역 70%로 안내되고 있어요. 이 글의 초판에 있던 "LTV 90%"는 현행 공식 자료에서 확인되지 않아 삭제했어요. 삼성생명처럼 보험사에서 주택담보대출을 알아보는 분이라면 LTV, DSR, 수도권 한도 세 가지를 먼저 확인하세요. 금융위원회 카드뉴스 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 2」 화면 (조회일 2026.10.31). 출처 금융위원회 보험사 주담대의 LTV는 지금 얼마인가요? 금융위원회는 2026년 8월 13일 카드뉴스에서 "LTV 규제비율은 규제지역 40%, 비규제지역 70%"라고 밝혔어요. 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역은 2025년 10월 15일 규제지역으로 지정되어 LTV 40%가 적용돼요. 이후 규제지역이 추가될 수 있어서 내 집 주소가 규제지역인지는 국토교통부 공고로 확인해야 해요. 생애최초 주택 구입이나 정책모기지는 완화된 LTV 60~70%가 적용된다고 금융위원회 보도자료에 적혀 있어요. 반대로 다주택자는 수도권에서 주택을 사려면 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%라서 사실상 주택 구입용 대출이 어려워요. 구분 LTV 규제비율 비고 규제지역 무주택자 40% 처분조건부 1주택자 포함 비규제지역 70% 지역은 국토교통부 공고로 확인 생애최초, 정책모기지 60~70% 완화 비율 적용 다주택자 수도권 주택 구입 0% 규제지역 여부와 무관 수도권 6억원 한도는 어떻게 계산하나요? 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적으로 받는 주택담보대출은 집값에 따라 한도가 정해져 있어요. 시가 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이에요. 금융위원회 FAQ에 따르면 주택가격은 대출 신청일 기준으로 한국부동산원이나 KB부동산 시세 같은 공신력 있는 자료로 판단해요. 주택 시가로 구간을 확인한다. 구간 한도(6억, 4억, 2억 중 하나)를 ...
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아파트 근저당 설정비용 얼마, 등록면허세와 지방교육세 계산 예시 (2026년 10월 기준)
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아파트 근저당 설정비용은 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료를 더한 금액에 법무사 보수가 따로 붙는 구조입니다. 2026년 10월 31일 기준으로 등록면허세는 채권금액의 1천분의 2, 즉 0.2퍼센트이고 지방교육세는 등록면허세의 20퍼센트이며, 등기신청수수료는 서면 신청 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원입니다. 근저당이 있는 집을 사고팔 때의 전체 절차는 근저당권이 있는 집을 사고팔 때 주의할 점에서 정리했습니다.
근저당 설정 때 내는 세금은 어떻게 계산하나요?
지방세법 제28조는 저당권 설정 등기의 등록면허세를 채권금액의 1천분의 2로 정하고 있습니다. 근저당은 등기부에 채권최고액을 적기 때문에, 대출받은 금액이 아니라 은행이 등기하는 채권최고액을 기준으로 계산하는 것이 일반적입니다. 대출 2억 원이라도 은행이 채권최고액을 120퍼센트로 잡으면 계산 기준은 2억 4천만 원이 됩니다. 채권최고액 비율은 은행마다 달라 대출 약정서에서 확인해야 합니다.
지방세법 제28조 화면 캡처 (조회일 2026.10.31, 시행 2026. 7. 1. 표기). 출처 국가법령정보센터
지방교육세는 지방세법 제151조 제1항 제2호에 따라 납부할 등록면허세액의 100분의 20입니다. 지방세법 제28조 제1항 단서에 따라 계산한 등록면허세가 그 밖의 등기 세율인 건당 6천 원보다 적으면 6천 원이 적용되므로, 채권금액이 300만 원보다 작은 경우에는 계산액 대신 6천 원이 기준이 됩니다.
채권최고액별로 설정비용은 얼마나 드나요?
아래 표는 위 법령 기준으로 계산한 예시입니다. 등기신청수수료는 서면 신청 18,000원을 더했고, 법무사 보수와 그 밖의 비용은 포함하지 않았습니다.
채권최고액
등록면허세 (0.2%)
지방교육세 (20%)
신청수수료 (서면)
합계
1억 2천만 원
240,000원
48,000원
18,000원
306,000원
2억 4천만 원
480,000원
96,000원
18,000원
594,000원
3억 6천만 원
720,000원
144,000원
18,000원
864,000원
세금은 채권최고액에 비례해서 늘어나지만 신청수수료는 금액과 관계없이 부동산 하나당 정해진 금액입니다. 이전 글에서는 3억 원 아파트에 2억 원 대출 예시로 신청수수료를 15,000원으로 적었는데, 규칙이 개정되어 지금은 서면 신청 기준 18,000원입니다.
등기신청수수료는 얼마이고 무엇이 바뀌었나요?
등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2는 제한물권 설정등기, 즉 근저당 설정등기의 신청수수료를 부동산마다 18,000원으로 정하고 있으며 2025년 7월 29일 개정으로 올랐습니다. 제5조의5는 전자신청의 경우 10,000원, 전자표준양식으로 신청하는 경우 15,000원으로 정하고 있습니다.
등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 화면 캡처 (조회일 2026.10.31, 시행 2025. 8. 1. 표기). 출처 국가법령정보센터
신청 방법
근저당 설정등기
근저당 말소등기
서면 신청
18,000원
4,000원
전자표준양식
15,000원
3,000원
전자신청
10,000원
1,000원
대출을 갚고 말소할 때는 어떤 비용이 드나요?
대출을 모두 갚으면 근저당을 말소하는 등기를 해야 하고, 이때도 신청수수료가 듭니다. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 근저당권 말소등기의 등록면허세는 등기대상 1건당 6,000원(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목)이고, 지방교육세는 등록면허세의 20퍼센트인 1,200원입니다. 세금은 합계 7,200원이며 국민주택채권은 매입하지 않아도 됩니다. 여기에 위 표의 말소 신청수수료가 더해집니다. 자세한 내용은 찾기쉬운 생활법령정보의 근저당권 말소등기 안내에서 확인할 수 있습니다. 집을 파는 날 잔금과 함께 말소하는 절차는 근저당 묶음 대표 글에서 순서대로 설명합니다.
법무사 보수와 은행 부담은 어떻게 확인하나요?
법무사 보수는 이 글에서 공식 화면으로 확인하지 못해 금액을 적지 않았습니다. 법무사마다 견적이 다르므로 보수, 대행 수수료, 제증명 발급비가 어떻게 나뉘는지 견적서 항목을 두세 곳 비교하고, 견적에 세금과 수수료가 포함되었는지도 따로 물어보세요. 은행이 설정비를 부담하는지도 대출 상품마다 달라서 대출 상담 때 아래 세 가지를 물어보면 좋습니다.
채권최고액은 대출금의 몇 퍼센트로 설정하는지
설정비를 은행이 부담하는지, 대출받는 사람이 부담하는지
중도상환이나 완납 때 말소 비용을 누가 부담하는지
이전 글에서 바뀐 내용은 무엇인가요?
이전 글에 있던 주택도시기금 이용 시 등록면허세 면제, 취득세 납부 기한에 맞춘 절세 설명은 이번에 공식 자료로 확인하지 못해 뺐습니다. 감면 가능 여부는 위택스와 지방세특례제한법, 대출 취급 기관에서 개별 확인하세요. 취득 단계의 세금은 부동산 취등록세 계산기 종류 글에서 따로 확인할 수 있고, 등기부를 먼저 확인하는 방법은 등기부등본만 믿으면 집을 날릴 수 있어요 글이 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트 근저당 설정비용은 대출 2억 원이면 얼마인가요?
A. 비용은 대출금이 아니라 등기에 적는 채권최고액으로 정해집니다. 은행이 채권최고액을 대출금의 120퍼센트인 2억 4천만 원으로 잡으면 등록면허세 48만 원, 지방교육세 9만 6천 원에 서면 신청수수료 1만 8천 원을 더해 59만 4천 원이 듭니다. 법무사 보수와 은행의 부담 여부는 별도로 확인해야 합니다.
Q. 근저당 설정 비용은 집주인이 내나요, 은행이 내나요?
A. 법령은 세금과 수수료의 계산 방법을 정할 뿐 누가 부담할지는 정하지 않고, 대출 상품과 은행 약정에 따라 다릅니다. 은행이 설정비를 대신 부담하는 상품도 있고 대출받는 사람이 내는 상품도 있으므로, 대출 약정서나 상담 단계에서 설정비 부담 주체와 법무사 선택 권한을 반드시 먼저 문서로 확인하세요.
Q. 대출을 다 갚으면 근저당 말소 비용도 드나요?
A. 말소등기에도 등기신청수수료가 있으며 서면 신청은 4천 원, 전자표준양식은 3천 원, 전자신청은 1천 원입니다. 등록면허세는 등기대상 1건당 6천 원이고 여기에 지방교육세 20퍼센트인 1,200원이 붙어 세금은 합계 7,200원입니다. 국민주택채권은 사지 않아도 되고 인감증명서 같은 서류도 따로 첨부하지 않는다고 안내되어 있습니다. 법무사 보수는 별도이므로 견적서에서 따로 확인하세요.
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