토지거래허가 갭투자, 2026년 12월 31일 만료 앞두고 달라진 것

토지거래허가 갭투자는 2026년 12월 31일까지 서울 전역에서 사실상 불가능합니다. 구청 허가를 받고 산 집은 4개월 안에 입주해 2년 동안 직접 살아야 해서 전세나 월세를 놓을 수 없기 때문입니다. 다만 세입자가 살고 있는 집을 무주택자가 살 때는 입주를 미루는 실거주 유예가 있고, 신청 기한은 2027년 12월 31일로 늘었습니다. 구역 만료일을 앞두고 연장 여부는 아직 결정되지 않았습니다. 이미 갭투자한 집주인과 매수 예정자가 확인할 순서를 2026년 10월 31일 기준으로 정리했습니다.

서울 전역 토지거래허가구역은 언제까지인가요?

• 서울 25개 구 전역과 경기 12곳: 2025년 10월 20일 시작, 2026년 12월 31일 만료입니다. 경기 12곳은 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지입니다.
• 동탄·기흥·구리: 2026년 7월 5일에 지정되어 2027년 12월 31일까지입니다.
• 연장 여부: 국토교통부 장관은 10월 7일 국정감사에서 토지거래허가제에 대한 수요가 있다고 보고 있다며 시장 상황을 살펴 연장 여부를 검토하겠다고 밝혔습니다. 확정된 것은 없습니다.

토지거래허가구역에서 갭투자가 막히는 이유는 무엇인가요?

1. 계약 전에 구청 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
2. 허가받은 주택은 허가 후 4개월 안에 입주하고 2년 동안 직접 거주해야 합니다.
3. 그동안 전월세를 놓을 수 없어서, 전세 보증금으로 잔금을 치르는 갭투자 구조가 성립하지 않습니다.

효과는 수치로도 나타났습니다. 서울 아파트 거래에서 갭투자 비중은 2025년 10월 37.9%에서 2026년 8월 6.1%로 줄었습니다. 반면 전세 매물이 줄어 전월셋값과 매매가가 함께 올랐다는 지적도 이어지고 있습니다(에너지경제신문 2026.10.19).

세입자가 있는 집을 사면 어떤 예외가 있나요?

2026년 10월 1일부터 세입자가 살고 있는 주택을 사는 무주택 매수자는 입주를 미룰 수 있습니다. 갭투자를 허용하는 제도가 아니라, 세입자의 계약 기간만큼 실제 입주를 늦춰 주는 제도입니다.

항목	내용
대상	세입자가 사는 주택을 사는 무주택 매수자
무주택 요건	2026년 5월 12일부터 계속 무주택
유예 신청 기한	2027년 12월 31일
유예 범위	현재 임대차 잔여기간 + 갱신계약 1회(최대 2년), 최장 3년 3개월
등기	허가 후 4개월 이내
입주 후	2년 실거주

갱신계약은 유예 신청 전에 체결해야 하고, 갱신계약 시작일도 신청 기간(2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일) 안이어야 인정됩니다.

국토교통부 보도자료(2026.9.17) 화면 캡처. 출처 국토교통부

이미 갭투자한 집주인은 무엇부터 확인해야 하나요?

1. 내 계약이 구역 지정 전에 끝났는지 확인합니다. 지정 전에 계약이 체결 완료된 경우에는 허가제가 적용되지 않으며, 지정 전 체결 여부는 검인이나 등기 신청 같은 객관적 증거로 판단합니다.
2. 세입자 만기와 보증금 반환 자금을 따져 봅니다. 집을 팔려면 매수자가 허가를 받고 2년 실거주를 해야 해서, 사려는 사람이 크게 줄어듭니다.
3. 매도 시점은 연장 공고를 보고 정합니다. 12월 31일 전후로 국토교통부와 서울시 공고를 먼저 확인하세요.
4. 세금은 따로 계산합니다. 보유세와 양도세는 1가구 2주택 세금 정리 글을 함께 보세요.

허가를 신청할 때 무엇을 준비하고 어떤 주택이 대상인가요?

수원시 안내에 따르면 허가구역에서 아파트를 사려면 구청 허가를 신청할 때 자금조달계획서와 입주계획을 함께 내야 하고, 허가를 받은 뒤에는 취득일부터 2년 동안 실거주 의무를 지킵니다. 이번 지정의 대상은 아파트이고, 아파트가 섞여 있는 연립·다세대 단지도 포함됩니다. 구역 안에서도 아파트가 아닌 주택은 같은 방식의 허가 대상이 아닐 수 있으므로, 거래하려는 주택의 용도가 허가 대상인지 먼저 구청에 확인하세요.

1. 계약 전에 구청 허가 대상인지 확인합니다.
2. 자금조달계획서와 입주계획을 준비합니다.
3. 허가를 받은 뒤 4개월 안에 등기하고 입주합니다.
4. 입주한 뒤 2년 동안 직접 거주합니다.

갭투자를 막은 뒤 시장에는 어떤 변화가 있었나요?

한국경제 보도(2026.10.14)는 토지거래허가제가 갭투자를 막았지만 전세 매물이 줄고 전셋값이 오르는 부작용도 낳았다고 전합니다. 앞서 소개한 에너지경제신문 자료처럼 서울 아파트 거래에서 갭투자 비중은 크게 줄었습니다. 허가구역 만료일이 다가오면서 연장 여부에 시장의 관심이 모이고 있으므로, 매수나 매도를 서두르기 전에 국토교통부와 서울시 공고를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

12월 31일 이후에는 어떻게 되나요?

정해진 것은 없습니다. 정부는 연말까지 시장 상황을 살펴 재지정 여부를 검토하겠다는 입장이며, 연장과 축소, 확대 모두 공식 결정 전입니다. 결정이 나면 이 글을 다시 갱신하겠습니다.

자주 묻는 질문

Q. 서울에서 토지거래허가 갭투자가 지금 가능한가요?

A. 불가능합니다. 구청 허가를 받고 산 주택은 허가 후 4개월 안에 입주해 2년 동안 직접 거주해야 하고, 그 기간에는 전월세를 놓을 수 없습니다. 그래서 세입자 보증금으로 매매가를 메우는 갭투자 구조가 성립하지 않습니다. 서울 전역 구역은 2026년 12월 31일까지이며 연장 여부는 아직 결정되지 않았습니다.

Q. 세입자가 사는 집을 사면 바로 들어가야 하나요?

A. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 매수자라면 실거주 유예를 신청할 수 있어 바로 들어가지 않아도 됩니다. 세입자가 사는 집이라면 현재 임대차의 남은 기간과 갱신계약 1회(최대 2년)까지 입주를 미룰 수 있지만, 허가 후 4개월 안에 등기해야 하고 입주한 뒤에는 2년 동안 직접 거주해야 합니다.

Q. 구역 지정 전에 이미 계약한 집도 허가를 받아야 하나요?

A. 허가구역 지정 전에 계약이 체결 완료된 경우에는 토지거래허가제가 적용되지 않습니다. 다만 지정 전에 계약을 끝냈는지는 검인이나 등기 신청 같은 객관적 증거로 판단하므로, 계약서와 날짜를 확인할 수 있는 증빙을 미리 보관해 두세요. 매도나 매수 계획이 있다면 정확한 적용 여부를 관할 구청에 문의해서 서면이나 전화로 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 토지거래허가구역에서 빌라나 오피스텔도 갭투자가 막히나요?

A. 이번 지정의 대상은 아파트이고 아파트가 섞여 있는 연립·다세대 단지도 포함됩니다. 아파트가 아닌 주택은 같은 방식으로 허가 대상이 아닐 수 있지만 지역과 단지 구성에 따라 달라질 수 있으니, 계약하기 전에 해당 구청에 허가 대상 여부를 서면이나 전화로 확인하고, 허가가 필요한 거래라면 허가 전에는 계약의 효력이 없다는 점도 함께 유의하는 것이 안전합니다.

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참조한 자료들

• 국토교통부 보도자료 (2026.9.17)
• 정책브리핑 실거주 유예 연장
• 연합뉴스 국토부 장관 국감 (2026.10.7)
• 한국경제 토허제 1년 보도 (2026.10.14)
• 에너지경제신문 토허구역 1년 (2026.10.19)
• 토지거래업무처리규정 (국가법령정보센터)

기준일 2026년 10월 31일. 정책은 바뀔 수 있으니 국토교통부와 관할 구청 공고를 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.