전세금 인상 한도 5%, 재계약과 계약갱신요구권 때 어떻게 적용될까 (2026년 10월 기준)

전세 재계약 때 보증금 증액은 주택임대차보호법 제7조에 따라 약정한 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다. 보증금이 2억 원이라면 한 번에 올릴 수 있는 최대 금액은 1천만 원입니다. 이 글은 2026년 10월 31일 기준 법령정보센터에 게시된 주택임대차보호법(시행 2026. 1. 2.)과 부동산 거래신고법 조문을 직접 확인해 정리했습니다. 5% 상한이 어떤 경우에 적용되는지, 계약갱신요구권과 어떻게 이어지는지, 임대차 신고는 어떻게 되는지까지 질문 순서대로 살펴봅니다.

법령정보센터 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 국가법령정보센터(법제처)

전세금 5% 상한은 법의 어느 조문에 있나요

5% 상한의 근거는 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)입니다. 제1항은 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 규정하고, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 정하고 있습니다. 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 정하고 있습니다.

제2항 단서에는 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도가 관할 구역 내 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다는 내용도 있습니다. 다만 본문의 범위 안에서 달리 정하는 것이어서, 법이 정한 5%보다 높게 올릴 수 있는 규정은 아닙니다.

5% 계산 예시, 보증금과 월세가 섞인 경우는 어떻게 되나요

기존 조건	5% 상한	증액 후 최대
보증금 1억 원	500만 원	1억 500만 원
보증금 2억 원	1천만 원	2억 1천만 원
보증금 3억 5천만 원	1,750만 원	3억 6,750만 원
월세 100만 원	5만 원	105만 원

위 금액은 법 조문의 비율을 적용한 계산 예시입니다. 보증금과 월세가 함께 있는 반전세 계약이라면 조문의 표현이 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1이므로 각각의 약정 금액을 기준으로 상한을 살펴보는 것이 안전하며, 둘을 합산해 한꺼번에 환산하는 방식은 개별 사안에서 다툴 여지가 있으니 법률구조공단 상담을 권합니다.

재계약과 계약갱신요구권, 5%는 언제 적용되나요

제6조의3은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항에 따라 임차인은 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 존속기간은 2년으로 봅니다. 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉 갱신요구권을 행사한 재계약에서는 증액이 5% 이내로 제한됩니다.

1. 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지: 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간입니다 (제6조제1항 전단의 기간).
2. 같은 기간에 임대인이 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면: 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다 (제6조제1항).
3. 갱신 존속기간: 2년으로 봅니다 (제6조제2항, 제6조의3제2항).
4. 갱신요구에 따른 증액: 제7조의 범위(5% 이내)에서만 가능합니다 (제6조의3제3항).

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 제6조의3제1항에 열거되어 있습니다. 예를 들어 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 임대인 본인이나 직계존속과 직계비속이 실제 거주하려는 경우 등이 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있다는 규정도 같은 조 제5항과 제6항에 있습니다.

5% 넘게 올려 달라는 요구를 받았다면 어떻게 하나요

• 마지막 증액 날짜 확인: 제7조제1항에 따라 직전 증액 후 1년 이내라면 증액청구가 제한됩니다.
• 갱신 방식 확인: 갱신요구권을 행사하는지, 새로 합의하는 재계약인지에 따라 적용 규정이 달라질 수 있습니다.
• 서면으로 남기기: 증액 비율과 금액을 계약서 또는 문자로 남겨 두세요.
• 확정일자 갱신: 증액한 뒤에는 증액분까지 보호받도록 확정일자 처리를 해야 하며, 자세한 절차는 보증금 증액 후 확정일자 미수령 시 대응 글에서 다뤘습니다.

5%를 초과한 증액 합의를 이미 했더라도 초과분의 효력 문제가 생길 수 있어 개별 상담이 필요합니다. 분쟁이 길어질 때는 주택임대차분쟁조정위원회 같은 조정 절차를 알아볼 수 있습니다. 증액 후 보증금을 안전하게 지키는 방법은 전세보증금 지키는 3가지 방법 글과 전세보증보험 확인 방법 글을 함께 보시기 바랍니다.

임대차 신고는 재계약 때도 해야 하나요

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2는 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결한 경우 보증금 또는 차임 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고하도록 규정하고 있습니다. 적용 지역도 대통령령으로 정합니다. 같은 법 제6조의5에 따르면 임차인이 전입신고를 하면 주택 임대차 계약을 신고한 것으로 보고, 신고 접수를 완료하면 임대차계약서가 제출된 경우에 한해 확정일자를 부여한 것으로 봅니다.

금액 기준, 적용 지역, 갱신 계약에 대한 신고 범위 같은 세부 내용은 시행령과 국토교통부 안내가 바뀌는 부분입니다. 이 글에서는 숫자를 단정하지 않으므로, 본인 계약이 대상인지 정부24나 국토교통부 주택임대차 신고 안내에서 현재 기준을 확인하세요.

자주 묻는 질문

재계약 때 전세금을 5% 넘게 올려 달라는 요구를 거절할 수 있나요?

갱신요구권을 행사해 갱신되는 계약이라면 증액은 주택임대차보호법 제7조의 범위, 즉 기존 보증금의 5% 이내로 제한됩니다. 이를 넘는 증액 요구에는 응하지 않아도 되고, 임차인이 갱신요구를 하지 않고 새로 합의하는 재계약은 사정이 다를 수 있으니 합의 전에 대한법률구조공단 등 전문 기관에서 꼭 확인하세요.

계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있고 갱신 기간은 얼마인가요?

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신 시에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 임대인은 법에 열거된 거절 사유가 있을 때만 거절할 수 있다는 점도 기억하세요.

전세금 증액은 계약한 지 얼마나 지나야 요구할 수 있나요?

제7조 제1항에 따라 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 예를 들어 6개월 전에 보증금을 올리기로 약정했다면 그로부터 1년이 지나야 다시 증액을 청구할 수 있다는 뜻이므로 마지막 증액 합의 날짜를 계약서에서 꼭 확인하세요.

주택 임대차 계약 신고는 꼭 해야 하나요, 하지 않으면 어떻게 되나요?

부동산 거래신고법 제6조의2는 대통령령이 정하는 금액을 초과하는 주택 임대차를 체결하면 체결일부터 30일 이내에 신고하도록 규정하고 있습니다. 적용 지역과 금액 기준, 계도기간 같은 세부 사항은 시행령 등으로 바뀔 수 있어, 현재 대상인지 국토교통부 안내나 정부24에서 본인 계약 기준으로 직접 확인하는 것이 안전합니다.

참조한 자료들

• 법령정보센터 주택임대차보호법 제7조
• 법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구
• 법령정보센터 부동산 거래신고법 제6조의2 임대차 신고

기준일 2026년 10월 31일, 제도는 바뀔 수 있으니 공식 기관에서 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.