아파트 양도소득세 계산 방법, 양도차익부터 장기보유특별공제와 세율까지 2026년 기준

아파트를 팔 때 내는 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제를 뺀 양도소득금액에서 기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 세금이 없고, 비과세가 아니면 보유기간과 지역에 따라 공제와 세율이 달라집니다. 이 글은 2026년 10월 31일 기준 소득세법과 국세청 안내로 계산 순서만 설명하고, 정확한 세액은 홈택스 모의계산으로 확인하도록 안내합니다. 비과세와 중과 판단은 1가구 2주택 세금 총정리에서 먼저 확인하세요.

아파트 양도세는 어떤 순서로 계산하나요?

1. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구합니다.
2. 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼 양도소득금액을 구합니다(소득세법 제95조 제1항).
3. 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 빼 과세표준을 구합니다.
4. 과세표준에 세율을 적용해 산출세액을 구하고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고 납부합니다.

소득세법 제95조 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 법제처 국가법령정보센터

장기보유특별공제는 얼마나 받을 수 있나요?

소득세법 제95조 제2항의 표 1은 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱합니다. 법령정보센터와 찾기쉬운 생활법령에 공개된 표의 일부는 다음과 같습니다. 중간 구간은 법 조문 표에서 확인하세요.

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	6%
4년 이상 5년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	10%
6년 이상 7년 미만	12%
7년 이상 8년 미만	14%
8년 이상 9년 미만	16%
9년 이상 10년 미만	18%
10년 이상 11년 미만	20%
14년 이상 15년 미만	28%
15년 이상	30%

대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 표 1 대신 표 2를 적용해 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 곱해 합산합니다. 한편 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도해 중과가 적용되면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다(정책브리핑).

양도세 세율은 어떻게 적용되나요?

보유기간 2년 이상이면 6~45% 누진 기본세율이 적용됩니다. 보유기간이 1년 미만이면 주택은 70%입니다. 1년 이상 2년 미만 보유한 주택의 세율은 소득세법 제104조에서 확인해야 하며, 이 글은 숫자를 적지 않습니다. 기본세율 구간표는 국가법령정보센터 소득세법 제55조에서 확인할 수 있고, 구간별 속산표는 국세청 안내를 참고하세요. 조정대상지역 다주택자는 2026년 5월 10일 양도분부터 기본세율에 20%포인트(2주택) 또는 30%포인트(3주택 이상)가 더해집니다.

실제 숫자로 순서를 따라가면 어떻게 되나요?

구조만 확인하기 위한 가정입니다. 양도가액이 10억원, 취득가액이 6억원, 필요경비가 5천만원이면 양도차익은 3억 5천만원입니다. 보유기간이 8년 이상 9년 미만이고 표 1이 적용된다면 공제율 16%를 곱한 5,600만원이 장기보유특별공제액이고 양도소득금액은 2억 9,400만원입니다. 이 금액에서 기본공제를 빼 과세표준을 구한 뒤 기본세율을 적용합니다. 이후 계산은 세율 구간표가 길어 홈택스 모의계산에 맡기는 편이 정확합니다. 이 예시는 가정이며 실제 신고 금액이 아닙니다.

비과세인지 먼저 확인하려면 무엇을 보나요?

국세청은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 과세되지 않는다고 안내합니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외되고, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 2년 이상 거주해야 합니다. 일시적 2주택이면 종전주택 양도 기한을 지켜야 하므로 기한은 대표 글에서 확인하세요.

세금은 팔 때만 나오지 않습니다. 가지고 있는 동안은 종합부동산세를, 살 때는 취득세를 따로 계산해야 합니다.

신고 전에 어떤 자료를 모아야 하나요?

1. 취득 때와 양도 때의 매매계약서로 취득가액과 양도가액을 증명합니다.
2. 등기사항증명서와 잔금 영수증으로 취득일과 양도일, 보유기간을 확인합니다. 보유기간은 장기보유특별공제와 세율을 가르는 기준입니다.
3. 취득 후 집을 고치는 데 쓴 비용과 양도할 때 든 비용 증빙을 모읍니다. 필요경비로 인정받으려면 증빙으로 입증해야 합니다.
4. 거주 요건이 있는 경우 주민등록 전입 기록으로 거주기간을 정리합니다.
5. 홈택스 세액 모의계산으로 예상 세액을 뽑아 보고, 비과세나 중과 여부가 헷갈리면 세무서에 확인합니다.

자주 묻는 질문

장기보유특별공제는 몇 년부터 받을 수 있나요?

소득세법 제95조에 따르면 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 적용하며, 3년 이상 4년 미만은 100분의 6에서 시작해 보유기간이 길수록 공제율이 오르고 15년 이상은 100분의 30입니다. 보유기간이 3년 미만이면 공제를 받을 수 없고, 다주택 중과 대상 주택도 공제가 배제되므로 보유기간부터 정확히 확인하세요.

1세대 1주택 양도세 장기보유특별공제는 최대 얼마인가요?

1세대 1주택으로서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 일반 표 대신 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 따로 곱해 합산하는 표 2를 적용합니다. 재정경제부 세제개편안은 현행을 보유 연 4%와 거주 연 4%로 각각 최대 40%, 합계 최대 80%라고 설명합니다. 비과세 대상이면 애초에 세금이 없습니다.

아파트를 1년 안에 팔면 세율이 달라지나요?

네, 달라집니다. 법령 안내에 따르면 보유기간이 1년 미만이면 일반 토지나 건물은 50%지만 주택과 조합원입주권은 70%의 세율을 적용합니다. 1년 이상 2년 미만 보유한 주택에 적용되는 세율은 소득세법 제104조에서 확인하세요. 2년 이상 보유하면 6~45% 누진 기본세율이 적용되므로 보유기간이 세액을 크게 바꾸는 셈입니다.

양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?

국세청 안내에 따르면 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고와 납부를 해야 합니다. 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 기준이므로 잔금 일정을 먼저 확인하세요. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있어 홈택스 모의계산을 미리 해 보는 것이 좋습니다.

참조한 자료들

• 국가법령정보센터 소득세법 제95조 장기보유 특별공제액 (시행 2026.7.1.)
• 찾기쉬운 생활법령정보 양도소득세 계산
• 국세청 양도소득세 개요
• 정책브리핑 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료
• 국세청 보도참고자료 다주택 중과유예 종료와 홈택스 세액 모의계산

기준일 2026년 10월 31일, 제도는 바뀔 수 있으니 공식 기관에서 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안의 세무 상담을 대신하지 않습니다.