내 집 마련 가용자금 계산법 LTV DSR 한도 중 가장 낮은 금액으로 대출 계획 세우기

2026년 10월 31일 기준으로 내 집 마련 가용자금은 "내 돈 + 받을 수 있는 대출 - 부대비용"으로 계산해요. 이때 대출은 은행이 말하는 금액이 아니라 LTV, 주택가격 구간별 한도, DSR 세 가지 중 가장 작은 금액이에요. 이 글의 초판은 가용자금 칸만 비워 두는 형식이었는데, 이번에 실제 규제 수치로 계산하는 방법을 채웠어요. 대표 규제 정리는 보험사 2금융권 주담대 LTV 글에서 볼 수 있어요.

금융위원회 카드뉴스 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」 화면 (조회일 2026.10.31). 출처 금융위원회

내 돈은 어디까지 가용자금으로 볼 수 있나요?

예금과 적금, 주식과 펀드의 해지 가능 금액, 가족에게 받는 지원, 전세 보증금 반환 예정액을 먼저 목록으로 만드세요. 다만 신용대출로 마련한 돈은 DSR 계산에 부채로 잡히고, 1억원 초과 신용대출을 받으면 실행일부터 1년간 규제지역 주택을 살 수 없다고 금융위원회가 안내했어요. 자기자금으로 쓰려던 돈이 신용대출이라면 계획을 다시 짜야 해요.

대출 상한은 어떻게 구하나요?

금융위원회 카드뉴스 기준은 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 70%이고, 수도권과 규제지역 구입 목적 주담대는 집값 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이에요. 설명용 예시는 아래와 같아요.

가정	LTV 계산	자기자금 최소액
규제지역 8억원 주택	8억원 × 40% = 3.2억원 (구간 한도 6억원 이내)	4.8억원 + 부대비용
비규제지역 8억원 주택	8억원 × 70% = 5.6억원 (구간 한도 6억원 이내)	2.4억원 + 부대비용

위 표는 소득 심사를 제외한 단순 계산이에요. 실제로는 DSR이 먼저 한도를 줄이는 경우가 많아요.

DSR은 어떻게 계산하고 얼마까지인가요?

DSR은 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이에요. 금융위원회 FAQ 예시로 연소득 5,000만원에 연 원리금 상환액이 2,000만원이면 DSR은 40%예요. 한도는 은행권 40%, 2금융권 50%이고, 수도권과 규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한 3.0%를 더해 계산해요. 그래서 실제 금리보다 높은 금리로 원리금을 계산하게 된다는 점을 기억하세요.

1. 연소득과 기존 대출의 연간 원리금을 구한다.
2. 은행 40%(2금융권 50%) 안에서 새 대출이 쓸 수 있는 연간 원리금 여유를 구한다.
3. 스트레스 금리를 반영해 그 여유로 받을 수 있는 원금을 역산한다.
4. LTV와 구간 한도 중 더 낮은 금액과 비교해 최종 대출 상한을 잡는다.

부대비용은 어떻게 준비하나요?

취득세, 중개보수, 법무사 비용, 이사 비용, 입주 청소와 수리비가 대표적이에요. 취득세는 주택 가격과 면적, 보유 주택 수에 따라 달라서 위택스에서 취득세 안내를 확인하세요. 생애최초 주택 구입이라면 취득세 감면 가능성이 있으니 입주권 전매 후 생애최초 혜택 글에서 조문 기준을 확인할 수 있어요. 감면이 확정되기 전에는 감면이 없다고 가정하고 예비비를 잡는 것이 안전해요.

정책대출은 어떻게 비교하나요?

소득과 집값 요건이 맞는다면 디딤돌대출을 먼저 알아보세요. 한국주택금융공사 안내에서 부부합산 소득은 일반 6천만원 이하, 생애최초 7천만원 이하, 신혼 8천5백만원 이하이고 주택가격은 5억원 이하(신혼 6억원)예요. 청약 당첨자의 사례는 혼인신고 전 청약 당첨 생애최초 대출 글에서 다뤘어요. 전세를 안고 사는 경우의 대출 한도는 전세 낀 아파트 주담대 글에 따로 정리했어요.

대출을 받은 뒤 월 상환 부담은 어떻게 점검하나요?

대출이 승인되어도 생활비를 감당할 수 있는지는 별개의 문제예요. 월 상환액이 실수령 소득에서 차지하는 비중을 계산하고, 변동금리라면 금리가 오른 경우의 상환액도 은행 계산기로 확인하세요. 비상금으로 생활비 몇 달 치를 남겨 두고, 중도상환수수료와 상환 방식(원리금균등, 원금균등, 만기일시)도 계약 전에 비교해야 해요. 무리한 한도보다 오래 감당할 수 있는 금액이 안전해요.

초판의 칸 채우기는 어떻게 바뀌었나요?

초판은 가용자금, 대출 종류, 금액, 금리, 상환 기간, 월 상환액을 빈칸으로 두었어요. 지금은 대출 금액을 세 가지 한도 중 가장 작은 금액으로 적고, 금리는 은행 공시와 금융감독원 파인에서 확인한 최신 금리로 채우세요. 월 상환액은 은행 상담에서 받은 상환 계획표로 확인하고 DSR 계산은 스트레스 금리를 포함해 점검해 보세요.

마지막으로 계산한 대출 상한과 부대비용은 날짜와 함께 메모해 두고, 계약 직전 금융사 사전 심사 결과로 다시 한 번 맞춰 보세요.

자주 묻는 질문

내 집 마련 가용자금은 어떻게 계산하나요?

가용자금은 쓸 수 있는 자기 돈에 받을 수 있는 대출을 더하고 취득세, 중개보수, 이사 비용 같은 부대비용을 뺀 금액이에요. 대출은 LTV 한도, 주택가격 구간별 한도, DSR 한도 중 가장 작은 금액을 기준으로 잡아야 해요. 세 가지를 따로 계산해서 비교하세요. 신청 전에 공식 안내를 다시 확인하고, 수탁은행 창구에서 내 조건을 직접 계산해 달라고 요청하세요.

대출 한도는 LTV만 보면 되나요?

아니요. 금융위원회 기준으로 규제지역 LTV는 40%, 비규제지역은 70%이고, 수도권과 규제지역에서는 집값 구간별 한도까지 더해져요. 여기에 DSR이 소득 대비 원리금 상환액을 제한해서 세 가지 중 가장 낮은 금액이 실제 상한이에요. 은행과 2금융권의 DSR 기준도 서로 달라요. 신청 전에 공식 안내를 다시 확인하고, 수탁은행 창구에서 내 조건을 직접 계산해 달라고 요청하세요.

부대비용은 얼마나 잡아야 하나요?

이 글에서는 취득세율과 중개보수를 고정 수치로 쓰지 않았어요. 취득세는 위택스와 지방세법에서 주택 가격과 면적, 주택 수에 따라 달라지고, 중개보수는 지역 조례가 정해요. 매수 전에 위택스 취득세 계산과 관할 구청 안내로 내 집 기준 금액을 직접 확인하고 예비비를 따로 잡으세요. 신청 전에 공식 안내를 다시 확인하고, 수탁은행 창구에서 내 조건을 직접 계산해 달라고 요청하세요.

정책대출은 언제 먼저 확인해야 하나요?

소득과 주택가격 요건이 맞는다면 계약 전에 먼저 확인하세요. 디딤돌대출은 부부합산 소득, 순자산, 주택가격 요건이 있고 생애최초 자격은 주택 소유 이력이 없어야 해요. 자격이 되면 일반 주택담보대출보다 조건이 나을 수 있지만 심사에서 탈락하면 자금 계획이 틀어지므로, 일반 대출 한도도 같이 계산해 두세요.

참조한 자료들

• 금융위원회 카드뉴스, 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
• 금융위원회 카드뉴스, 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 2
• 금융위원회 주요정책문답, DSR 산정 예시
• 한국주택금융공사, 디딤돌대출 상품소개
• 위택스, 지방세 취득세 안내

기준일 2026년 10월 31일, 제도는 바뀔 수 있으니 공식 기관에서 확인하세요. 이 글은 정보 제공이 목적이며 대출 상담이나 투자 권유가 아닙니다.