증여받은 주택 양도세 이월과세 10년과 오피스텔 주택 수 판단 2026년 10월 기준

증여받은 주택을 파는 경우 핵심은 두 가지입니다. 증여해 준 사람이 배우자나 직계존비속이고 양도일부터 소급해 10년 이내에 증여받았다면 양도세 계산에서 취득가액을 증여자가 산 당시 금액으로 보는 이월과세가 적용될 수 있고, 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 수에 들어갈 수 있다는 점입니다. 이 글은 2026년 10월 31일 기준 소득세법, 지방세법 조문으로 증여받은 주택과 오피스텔이 1가구 2주택 판단에 미치는 영향을 정리합니다. 전체 구조는 1가구 2주택 세금 총정리를 먼저 보세요.

증여받은 주택과 오피스텔 일러스트

증여받은 주택을 팔면 양도세는 어떻게 계산하나요?

소득세법 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산 등을 양도할 때의 필요경비 계산 특례를 정합니다. 취득가액은 증여한 배우자나 직계존비속이 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 하고, 그 사람이 지출한 필요경비도 포함하며, 거주자가 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 넣습니다.

소득세법 제97조의2 화면 캡처 (조회일 2026.10.31). 출처 법제처 국가법령정보센터

조문은 같은 조 제2항에서 이월과세를 적용하지 않는 경우도 정합니다. 요약하면 아래와 같습니다.

적용하지 않는 경우	내용
공익사업 수용	사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 부동산이 협의매수나 수용된 경우
1세대 1주택 비과세	이월과세를 적용하면 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택(비과세 대상에서 제외되는 고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우
세액이 더 적은 경우	이월과세를 적용해 계산한 세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 적은 경우

세 번째 경우 때문에 이월과세는 세금이 더 커질 때만 적용되는 방향으로 설계돼 있습니다. 소득세법의 보유기간 규정에도 이월과세가 적용되면 증여자가 취득한 날부터 기산한다는 단서가 있으니, 비과세와 장기보유 요건을 따질 때 증여받은 날이 아니라 어느 날부터 세는지 반드시 확인해야 합니다.

증여자가 누구인지에 따라 달라지나요?

달라집니다. 제97조의2 제1항이 말하는 증여자는 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되 사망으로 소멸된 경우는 제외)와 직계존비속입니다. 조문 문언에 형제자매나 삼촌 같은 친족은 적혀 있지 않습니다. 증여받은 시기와 증여한 사람의 관계, 증여 당시 증빙을 정리해야 하므로 증빙 서류는 부동산 증여 시 필요한 증빙 자료 글에서 확인하세요.

증여받은 주택에 취득세 중과도 붙나요?

지방세법 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령이 정하는 일정 가액 이상의 주택을 무상취득으로 취득하는 경우, 표준세율에 중과기준세율의 100분의 400을 더한 세율을 적용한다고 정합니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우는 제외됩니다. 일정 가액의 구체 기준과 제외 요건은 시행령에서 바뀔 수 있으니 위택스에서 확인하세요. 취득세 기본 계산은 취득세 계산기 글에서 볼 수 있습니다.

오피스텔을 사면 1가구 2주택이 되나요?

소득세법 제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하고, 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따른다고 정합니다. 그래서 오피스텔은 업무용으로 쓰면 주택이 아니고 주거용으로 쓰면 주택이 될 수 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의5도 일시적 2주택을 정하면서 주택, 조합원입주권, 주택분양권과 함께 오피스텔을 소유 대상으로 적고 있어, 취득세 쪽에서는 오피스텔이 주택 수 판단에 들어갑니다.

부담부증여는 세금을 줄이는 방법인가요?

소득세법 제88조 제1호는 대통령령으로 정하는 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 본다고 정합니다. 증여받는 사람이 대출이나 보증금 반환 채무를 함께 넘겨받으면 그 부분은 증여가 아니라 양도로 취급돼 증여자에게 양도소득세 문제가 생깁니다. 증여세만 줄이려다 양도세가 늘 수 있어, 두 세금을 함께 계산해 비교해야 합니다.

증여받은 주택이 있을 때 점검 순서는 어떻게 되나요?

1. 증여한 사람이 배우자나 직계존비속인지, 증여일이 양도일로부터 10년 이내인지 확인합니다.
2. 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액을 비교합니다. 세액이 더 적은 쪽이 유리해 보여도 제2항의 제외 규정이 먼저 적용될 수 있습니다.
3. 세대 전체의 주택 수를 다시 셉니다. 오피스텔은 사용 현황을 기준으로 포함 여부를 판단합니다.
4. 조정대상지역 주택이면 2026년 5월 10일 양도분부터 다주택 중과(2주택 기본세율 + 20%포인트)가 적용되는지 대표 글에서 확인합니다.

자주 묻는 질문

증여받은 주택을 팔면 양도세는 증여받은 가액 기준으로 계산하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자나 직계존비속에게 증여받은 주택을 팔면, 취득가액을 증여자가 취득했을 당시 금액으로 보는 이월과세가 적용될 수 있습니다. 증여자가 낸 증여세 상당액은 필요경비에 넣습니다. 다만 1세대 1주택 비과세가 되는 경우 등은 제외되므로 양도 전에 조문과 세액을 꼭 확인하세요.

삼촌이나 형제에게 증여받은 주택도 이월과세가 적용되나요?

소득세법 제97조의2가 정한 증여자는 배우자와 직계존비속입니다. 조문 문언상 형제나 삼촌 같은 그 밖의 친족은 이 규정의 증여자로 적혀 있지 않으므로, 취득가액 계산이 달라질 수 있습니다. 실제 적용 여부는 증여 시점과 관계를 기준으로 달라질 수 있어 신고 전에 관할 세무서에 확인하는 편이 안전합니다.

주거용으로 쓰는 오피스텔도 1가구 2주택 주택 수에 들어가나요?

소득세법 제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 정의합니다. 그래서 오피스텔을 업무용으로 쓰면 주택이 아니지만 주거용으로 쓰면 주택으로 볼 수 있습니다. 취득세 일시적 2주택 규정도 주택과 함께 오피스텔을 소유 대상으로 열거하므로 사용 현황을 먼저 정리하세요.

부담부증여를 하면 세금이 줄어드나요?

줄어든다고 단정할 수 없습니다. 소득세법 제88조 제1호는 대통령령으로 정하는 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 본다고 정합니다. 즉 채무를 넘기는 부분은 증여자에게 양도소득세 문제가 생기므로, 증여세와 양도소득세를 함께 계산해 비교한 뒤 결정해야 하고 신고 일정도 각각 따로 확인해야 합니다.

참조한 자료들

• 국가법령정보센터 소득세법 제97조의2 필요경비 계산 특례
• 국가법령정보센터 소득세법 제88조 정의 (주택, 부담부증여)
• 국가법령정보센터 지방세법 제13조의2 다주택 취득세 중과
• 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제28조의5 일시적 2주택
• 정책브리핑 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료

기준일 2026년 10월 31일, 제도는 바뀔 수 있으니 공식 기관에서 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안의 세무 상담을 대신하지 않습니다.